「グラン・セゾン」と「アイ・スマート」は長期優良住宅

一条工務店は長期優良住宅

 

 

一条工務店は長期優良住宅

 

 

グラン・セゾン」と「アイ・スマート」は長期優良住宅となります。一条工務店の住宅はすべて、長期優良住宅です。勿論、すべて標準仕様でも長期優良住宅になります。

 

 

長期優良住宅はローンも税金も有利!!

 

要件をクリアすれば・・・

 

ローン控除+金利優遇+税金軽減!!

 

長期優良住宅は、お得です!!

 

 

この制度は平成21年に施行された「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」という法律を元にできています。要するに住宅を長期使用できるようにすることで、取り壊しで発生する廃棄物を抑えると共に建て替えの費用を軽減し、より優しい暮らしに転換させようというのが狙いです。長持ちさせるのが目的ですから、建物の要件(ムチ)はやや厳しいのですが、その半面、アメのほうもいろいろ用意されていて「挑戦してみようかな?」という気分にさせられる仕組みです。要点をかいまんで解説しましょう。

 

 

2009年「長期優良住宅の普及の促進に関する法律(以下、長期優良住宅法)」が施行しました。「良質な住宅を建設し、長く大切に使っていく」という考えのもと、国が認定基準を策定し、基準をクリアしたものを「長期優良住宅」として認めています。長期優良住宅法は、当時の与党であった自民党が発表した200年住宅ビジョンを受けて策定されたもので、ある一定の長寿命化策を講じた住宅を長期優良住宅として認定する仕組みとなっています。

 

具体的には国が認定基準を策定し、その基準をクリアした住宅を所管行政庁(都道府県知事または市町村長)が「長期優良住宅」として認定、税制面での優遇措置などを講じます。加えて、長期優良住宅の認定を取得するためには、前出の認定基準のクリアとともに、住宅履歴を適切に管理することも求められます。

 

税や補助制度などのメリットも

長期優良住宅の認定を取得した住宅へのメリットについては、「住宅の長寿命化促進税制」として、登録免許税、不動産取得税、固定資産税の3つの税の負担を軽減するという措置を講じています。また、住宅ローン減税では、長期優良住宅の認定を取得した住宅の最大控除額を一般住宅よりも高く設定しています。さらに、「長期優良住宅に関する特別控除」として、認定を取得した住宅に限り、投資型減税を適用する。住宅ローンを活用しない場合でも、減税措置の対象にしようというもので、長期優良住宅にするための性能強化費用の10%をその年の所得税から控除されます。

 

また、国土交通省では木のいえ整備促進事業(長期優良住宅普及促進事業)として、中小工務店が提供する長期優良住宅に補助を行っている。直近3年間の平均新築住宅供給戸数が50戸程度未満の住宅供給者が長期優良住宅の認定を受けた住宅を提供する場合に限り、1戸当たり建設費の1割以内か100万円を限度として補助を実施しています。加えて、構造材の半分以上に地域材を活用すると、20万円の補助が加算される仕組みです。勿論「グラン・セゾン」と「アイ・スマート」は適応されます。

 

認定住宅の累計は15万戸を突破

国土交通省の発表によると、2011年2月時点での長期優良住宅の認定戸数は累計で15万2080戸に達しているそうです。このうち戸建住宅が14万9240戸で圧倒的に多く、共同住宅等は2840戸に留まっています。認定戸数の月別の推移を見ていくと、2010年度の夏ごろから認定戸数が増加する傾向にあります。これは、住宅金融支援機構のフラット35Sの金利引き下げといった住宅取得支援策が次々と登場したためだと思われます。こうした支援策の多くは、優遇が適用になる要件のひとつとして、長期優良住宅の認定を取得していることという条件を盛り込んでいるのです。

 

徐々に市場に浸透してきている長期優良住宅だが、さらなる普及促進が必要であるという声もあり、住宅供給者にも長期優良住宅の良さを適切に伝えるための努力が求められそうです。

 

建物の要件は耐震・省エネ性

この長期優良住宅と認められるには、専門機関の認定を受けなければなりません。そのための要件として、

①耐震性(耐震等級2以上)

 

②省エネ性(省エネ対策等級4以上)

 

③構造に影響を与えず配管の維持ができる

 

④劣化対策(対策等級3以上で、床下空間が33cm以上)

 

⑤10年ごとに点検を実施

 

⑥住戸面積75㎡以上(2人世帯の場合。 1階は最低40㎡以上)

 

などとなっています。ほかにも、認定された住宅は維持保全の記録を作成して残さなければならないといった定めもあるので、ハードルが低くないのは事実ですが、その見返りとして以下に述べるメリットがあります。

 

※「グラン・セゾン」と「アイ・スマート」違い

 

 

ローン控除は一般の住宅より残高の限度額が多い

ローン控除は借入金残高の1%を10年間にわたって所得税から控除する制度ですが、平成26年4月以後平成29年中に入居した場合、一般住宅では残高の限度額が4000万円であるのに対して、長期優良住宅は限度額が5000万円です。つまり一般住宅なら残高が4000万円を超えていても4000万円と算定されるのに対して、長期優良住宅は5000万円までOKということです。それなりにコストを掛ける住宅だけに、限度額の緩和は有利に働きます。なお、借りるローンにも優遇措置があって、フラット35を利用する場合には一定期間の金利引き下げが受けられ、フラット50を使えば、返済期間を50年にすることも可能です。

 

結構大きい諸税の優遇措置

そのほかにも、長期優良住宅には、税制の優遇措置はかなり幅広く設定されていて、すべて生かせば、かなりトクします。列挙しておきましょう。
●所得税の控除

まず所得税。ローン控除を利用しない人(つまりローンを使わない人)は、性能強化のために要した費用の10% (最大65万円)を所得税から控除できます(令和3年末まで)。

●登録免許税

登録免許税は、一般の住宅より低く設定されていて、保存登記が0.4%→0.1%、移転登記が2.0%→0.2%のように軽減されます(令和2年3月末まで)。

●不動産取得税

不動産取得税は、課税標準から控除できる金額が一般の住宅より100万円増額されていて、1300万円を控除できます(令和2年3月末まで)。

●固定資産税

新築住宅にかかわる固定資産税の優遇措置(1/2減額)も、適用期間が延長されます。一戸建ての場合、一般住宅は3年間であるのに対し、長期優良住宅は5年間です(令和2年3月末まで)。

●住宅取得資金贈与の特例

住宅取得資金贈与の特例にも差があり、令和1年中なら一般住宅の非課税枠が1000万円なのに対し長期優良住宅は1500万円というように非課税枠が大きく拡大されています。なお、これに通常の基礎控除額110万円も加えることができます。そして、平成28年以降に消費税が10%になった場合は、非課税枠がさらに拡大されることになっています。

 

 

「長期優良住宅」必要条件

・耐震性があること

・耐久、省エネ性が高いこと

・維持管理、更新がしやすいこと

・一定の広さが確保されていること

・維持保全状況を記録しておくこと

・専門機関の審査、自治体の認定が必要

 

「長期優良住宅」のメリット

・ローン控除が有利

・所得税の特別控除がある(ローン控除を活用
 しない場合)

・登録免許税の税率が低い

・不動産取得税の控除額が多い

・新築の固定資産税減額期間が長い

・住宅資金贈与の特例の金額が多い

・ローン金利が優遇される

 

 

長期優良住宅の優遇措置

住宅購入に際しては、さまざまな税金の問題と関わっていくことになります。しかし、どうも複雑でよくわからないままという人も少なくないかもしれません。

 

とはいえ、これから建てる家の性能などによっては、優遇措置が受けられることもありますから、税制をきちんと理解しておくことはとても重要です。また、税制優遇などは期間限定のものも多いですから、そのときどきでどのようになっているかを把握しておけば、よりおトクに家が建てられる可能性もでてきます。

 

長期優良住宅は税制上の置も豊富

どうしても物件価格が気になってしまうというのは、家を建てるにあだっての当然の感情です。たしかに、住宅そのものの価格だけをみれば、耐久性や気密性、断熱性などの基準をクリアする長期優良住宅は、一般住宅よりもコストがかかります。しかし、その分、税制面でさまざまな優遇措置がとられています。これらを上手く利用すれば、一般住宅よりもおトクに長期優良住宅を建てられる道が開けます。

 

たとえば、保存登記費用や固定資産税、住宅ローン減税。もちろん個別のケースによって優遇額は異なりますが、それらを積み上げれば数百万円になる場合もでてきます。多少、コストが高くなった分を十分補えるだけのものになることもあるのです。

 

実際のおトク度は金額以上

それでは、実際に「グラン・セゾン」と「アイ・スマート」で建てた場合、長期優良住宅であることが具体的にどれくらいおトクになるのでしょうか。たとえば、土地価格が1000万円、物件価格が1450万円の家を、返済期間35年、金利3%で2200万円のローンを組んで購入した場合、長期優良住宅と一般住宅ではどのくらい支払金額に差が出るのかをみてみましょう。まず、一般住宅の住宅ローン減税が400万円なのに対して、長期優良住宅なら500万円になります。さらに、固定資産税も長期優良住宅の方が14万円もおトクなのです。これらをトータルすると、長期優良住宅なら10年間で約275万円もの優遇措置が受けられます。この支払わなくてよくなった分だけをローン減税の期問中である10年目に繰り上げ返済すれば、総額で330万円の優遇措置と同じことになるのです。また、単純に一般住宅と比べても10年間で50万円ほど、支払金額に差が出てきます。

 

購入時の物件価格は重要ですが、長期優良住宅ならば、ここに挙げたものを代表にさまざまな優遇策が用意されているので是非活川すべきです。さらに長期優良住宅の真価を発揮するのが暮らし始めてからの住み心地やランニングコスト低減。こうして総合的に考えると、長期優良住宅はやはりおトクで、それだけ資産価値の面でも注目できる家であることは間違いありません。

 

 

長期優良住宅制度の闇

「住宅性能表示制度」の発足から、大手ハウスメーカーに有利な流れは今も継続しており、最近では「長期優良住宅制度」が、その代表的なものです。「長期優良住宅制度」とは、一般的な日本の住宅寿命が25年、リフォームまでは7年しかないことから、「海外の住宅並みに200年長持ちして、年数が経っても資産価値の下がらない家造りをしよう」と作られた法案で、認定されれば、税の優遇等が受けられたりします。これだけ見ると、長寿命の家を建てるために作られたようですが、実は、そうではありません。

 

そもそも、「長期優良住宅制度」が、なぜできたのかといえば、大手ハウスメーカーを潰さないためです。前述のように、新築住宅の着工件数は、著しく低下の一途をたどっています。また、日本の住宅は工法、資材ともに住宅文化の高い海外で相手にされないことから輸出は期待できません。新築も建たない、輸出もできないとなれば、皆、共倒れになってしまうことから、大手メーカーが考えたのが、弱者である中小工務店に倒れてもらうというものなのです。

 

 

長期優良住宅は工務店を泣かすだけ!!

全国の中小工務店の数は、約8万社もあります。数だけは、大手よりも遥かに多いのです。勿論一条工務店は大手になります。

 

そのうちの何割かがなくなれば、着工件数が減少しても大手だけは生き残れるという算段なのです。では、どのような方法で中小を潰すのかといえば、大手も中小も皆、同じ土俵に乗せるのです。2020年からは「長期優良住宅」仕様以外は、基本的に建ててはいけなくなります。つまり、大手も中小も皆、同じ家を造れということです。大手と同じ物しか建てられなければ、広告宣伝費の少ない中小の工務店に勝ち目はありません。このように大手メーカーは、自然淘汰のように工務店が減る制度を国と共に実行したのです。また、この「長期優良住宅制度」には、中小工務店つぶし以外にもう一つ目的があります。

 

リフォームを増やすには、早く劣化する工業化製品を使用することですが、「長期優良住宅制度」には、さらにリフォームを促進させる手法が、一般の方には気付かれないよう巧妙に仕組んであるのです。どのような仕組みかというと、「長期優良住宅」の申請をして家を建てれば、履歴義務というものが発生します。履歴義務とは、定期的に業者に点検をしてもらい、記録を残さなければいけないというものです。「点検記録があれば、中古住宅でも高く売れる」という大義を国は言いますが、劣化する工業化製品をいくら記録しても、価値が上がるはずはありません。実際のところ、点検の目的は、住宅の価値うんぬんよりもリフォームに持ち込むためなのです。点検業務はいとも簡単にリフォーム受注につながります。

 

住宅を建てた業者側は、どの箇所が何年で劣化するか分かっていることからその部分を重点的に脅すのです。例えば「お宅の住宅ローンは、まだ4子万円ありますね。外壁は今にも雨漏り寸前です。内部の骨組みまで雨が侵入すれば大変なことになります。外壁だけのリフォームなら300万円で済みますが、骨組みとなると数千万円もかかるでしょう。最悪、建て替えとなれば4000万円の住宅ローンだけが残ってしまうことになります」と脅せば、不安になり、何の苦労もなく受注につながるのです。また多くの方は、「うちの家は10年保証があるから、10年以内なら、外壁の補修なんかも無料だろう」と思われがちです。しかし、私に言わせれば保証とは名ばかりで、どこかが悪くなり補修を頼めば、必ずと言っていいほど費用は発生するのです。さらに言えば、名ばかりの保証があることで、極端に高額なリフォーム費用が発生します。なぜなら、他社でリフォームをすれば自然と保証が切れる契約になっていることから、住まい手側は保証が切れたら大変と、新築を受注した業者一社だけに見積もりを依頼することで、競争相手がなくなり高額となってしまうのです。どれほど高額になるのかといえば、延床面積35坪ほどの家の屋根、壁のペンキの塗り替えの原価は、60〜80万円ほどですが、単独での業者の見積もりは300〜500万円というのが相場なのです。これほど高い料金でも、その工事にかかる期間はたったの10日間ほどです。いかに暴利で悪列であるかが、お分かりいただけると思います。

 

 

長期優良住宅はメリットなし???

上記のように「長期優良住宅」も住まい手にとっては何のメリットもない制度なのですが、他の制度同様、一般的にはまだまだ飛びつく方のほうが多いのです。ここに、大手の新築ハウスメーカーが、いかにリフォームの売上が多いかを物語る証拠があります。

 

業界紙で発表された「住宅リフォーム売上ランキング」の記事ですが、上位を占める会社の名前は、皆さんがよくご存知の会社ばかりです。会社の規模が大きいことから、リフォームの受注件数も、売上も大きいのは当たり前と思われるかもしれません。しかし、問題なのは、これらを依頼しているお施主様は、そのハウスメーカーで家を建てられたOBの方がほとんどなのです。中には、OBの占める割合が95%という信じられないメーカーも存在します。「住宅性能表示制度」で高い等級と認められた資材、工法を使い、長持ちするはずの「長期優良住宅」の基準を満たしていても、なぜかリフォームが発生してしまう。このランキングには、大手メーカーが「早く壊れる家」を造り、リフォームで儲けるという、建築業界の現状がそのまま現れているのです。何も知らないお施主様は、受注が多いほど、リフォームの専門性が高いと思われるかもしれませんが、元を辿れば、リフォームが必要になる家を新築しているのですから、その点もしっかりと見極めていただきたいと思うのです。

★一条工務店の工期

「風水」「家相」「方位」は気にしない?